“以房养老”能否以及（jí）何时能够成为广（guǎng）大居（jū）民的养老可选项？随着北京率先明确（què）将试行不动产信托财产（chǎn）登记制（zhì）度（dù），这一话题的关注度也有（yǒu）所升温。

　　中共中央、国务院刚刚（gāng）发布的《关于深化养老服务改革发展的意（yì）见》提出，要大力发展养老金融，其中（zhōng）提到要“拓展养老服务（wù）信托业务”。在我国老龄化速度加快（kuài）、程度加深背景下，考虑到（dào）国内住房反向抵押的推（tuī）进效果不及预期，能（néng）否在“以房（fáng）养老”、不动产财（cái）富传承方面破局，成为正处（chù）于“新三分类”转型期的信托（tuō）公司一个（gè）重要的探（tàn）索（suǒ）方向（xiàng）。

　　中（zhōng）国信托业协会（huì）近期（qī）发布的《2024年信托业专（zhuān）题研究（jiū）报告（gào）》(下（xià）称《报告》)提到，信托在服务（wù）养老方面（miàn）具（jù）有独（dú）特的制（zhì）度优（yōu）势，但目前（qián）我（wǒ）国养老信托仍处于起（qǐ）步阶（jiē）段，还面（miàn）临（lín）不少痛点，其中首要难题（tí）就是财产登记与税收制度安排。

　　业内认为，北京在（zài）不动产信托（tuō）登记（jì）制度（dù）上（shàng）的破（pò）冰，为其他一二线城市乃至全国的（de）制度完善打开了空间，从而让“以房养老”信托实践有了更多（duō）可能性（xìng），但还（hái）有待税（shuì）收等相关配套制度的（de）进一步（bù）完善，生态圈的打造和信托公司（sī）商业模式的转变、专业能力的提升同样重（chóng）要。

　　“以（yǐ）房养老”缘何难（nán）普及

　　“养老(金融（róng）)最（zuì）主要是解决钱从（cóng）哪（nǎ）里（lǐ）来的问题（tí），资（zī）金来源非常（cháng）重要。”《报告》专题课（kè）题组（zǔ）成员上海信托战略发展总（zǒng）部副总（zǒng）经理付（fù）宇翔在《报告》发布会（huì）上表示，从国（guó）外经（jīng）验来（lái）看，房产等（děng）多（duō）元（yuán）资产是养（yǎng）老（lǎo）资金的一个重（chóng）要来源，这可以为我国应对（duì）老龄化带来很多启发。

　　《报告》提到（dào），美国、日本（běn）等成熟经济体（tǐ）养老金（jīn）融（róng）发展的特点（diǎn）之一是利用养老金融体（tǐ）系，通过盘活房产的方（fāng）式为老年人（rén）提（tí）供养老（lǎo）所需（xū）的资金。以日本为（wéi）例（lì），日本的“倒（dǎo）按揭”贷款试点始于1981年，至今已有超过40年的历史，在此期间，相（xiàng）关制（zhì）度不（bú）断完善（shàn），并发展出（chū）抵押、信托等多种模式，互为补充地满（mǎn）足老年（nián）人（rén）“以（yǐ）房（fáng）养老”的需求。

　　房产同样占（zhàn）据我国居民财富的较大比重，关于“以（yǐ）房养老”话题的讨论由来已久，“倒按揭”探（tàn）索也已推进多年，但节（jiē）奏缓慢。

　　“过往（wǎng）我国‘以房养老（lǎo）’的（de）模式主要（yào）是（shì）住房反向抵押，经历过一轮初期探（tàn）索（suǒ），总体（tǐ）成效（xiào）并不显著。”付宇（yǔ）翔称（chēng），住房反向抵押模式在推广过（guò）程中受到（dào）来自供给和（hé）需（xū）求端的双重阻（zǔ）力。

　　住房反向抵押模（mó）式（shì），主要（yào）是（shì）指（zhǐ）“老（lǎo）年（nián）人住房反向抵押养老保险”，这是一种将住房（fáng）抵押与终身（shēn）养老（lǎo）年金保险相结合（hé）的（de）创新（xīn）型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保（bǎo）险公司，继续拥有房屋占（zhàn）有、使用（yòng）、收益和（hé）经抵押（yā）权人同意的处（chù）置权（quán），并（bìng）按照约定条件领取养老金直（zhí）至身故；老年人身故后（hòu），保险公司获得（dé）抵押房（fáng）产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

　　2013年（nián）9月，国务院制定《关（guān）于（yú）加快（kuài）发（fā）展养老服务业的若干意见》，提出开展老（lǎo）年人（rén）住房反（fǎn）向（xiàng）抵（dǐ）押养老保险试（shì）点。次年6月，原保监（jiān）会起草了《关于开（kāi）展（zhǎn）老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，计（jì）划于2014年7月（yuè）1日起（qǐ）至2016年6月30日在北京、上海、广州、武汉四个（gè）城市进行业（yè）务试点；2016年7月，原保监会决定（dìng）将试点（diǎn）范围扩大至（zhì）各直辖市、省会（huì）城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山（shān）东省、广东省的（de）部分地级市（shì），试点期间（jiān）延（yán）长至2018年6月30日；2018年7月（yuè），原（yuán）银保监（jiān）会发布（bù）通知，决定将老年人住房反向抵押养（yǎng）老（lǎo）保险扩大到全国范围开展。

　　但近年来，市场上的相关动态消息和推进成果数（shù）据不多，反而成为一些不法分子筹划养老（lǎo）金融骗局的“噱头”。更早前的公（gōng）开资料（liào）显（xiǎn）示，2016年10月和2015年3月，原保（bǎo）监会曾批复同意（yì）了中国人寿、幸福（fú）人（rén）寿相关（guān）业务产品（pǐn）的保（bǎo）险（xiǎn）条款（kuǎn）和保（bǎo）险（xiǎn）费率。

　　《报告》认（rèn）为，国外“倒按揭”模式在我国（guó）推（tuī）行困难有多（duō）方面原因，包（bāo）括配套制（zhì）度建设的（de）缺失，以及该模式与中国居民（mín）传统（tǒng）的养老观念存在一（yī）定冲突等。“积极探索‘以房养老’信托这类（lèi）‘存房养老’的模式，可以成为中国特（tè）色（sè）‘以房养老’发展的重要（yào）路径（jìng）。”《报告》称（chēng）。

　　制度堵点正在打通（tōng）

　　“以房养老”信托将如何破解（jiě）过（guò）去模（mó）式推广过程中（zhōng）的痛点，又面临哪些新的堵点？

　　付宇翔认为，作为养老服务（wù）信托的一种，“以房（fáng）养老（lǎo）”特色化信托方案一方面在需（xū）求（qiú）端更符合中国（guó）人的养老观念，即老年人无（wú）需将房（fáng）产抵押；另一方面，“以房养老（lǎo）”信托（tuō）对于（yú）信托公司（sī）而言（yán）是服务信托的（de）一类（lèi），不会带来金（jīn）融系统性（xìng）风险。此外，相较于老年人自行出租房（fáng）屋（wū）养（yǎng）老（lǎo）或（huò）是（shì）换房养老，信托可以（yǐ）发挥财产保护和财产隔离功能。

　　他进一步介（jiè）绍说（shuō），“以房养老”信（xìn）托的业务逻辑（jí）在于，房（fáng）产将作为（wéi）老（lǎo）年人的家（jiā）庭财产，在老年人在世时作为其（qí）养老（lǎo）的资金（jīn）来源之一，即委托（tuō）人以自己（jǐ）的不动产产权设立（lì）信托，产权转移至受（shòu）托人名下并登记为信托财产，受托人（rén）以（yǐ）信托财产所有权人的名（míng）义委托（tuō）资产服务机构管理、运用该（gāi）处房（fáng）产，取得资金收入并归入信托财产，用于（yú）支付合同（tóng）约定的养老费用；老年人离世后，不（bú）动（dòng）产则将按（àn）照委托人意愿处置或运用，相关收入可以（yǐ）作为其财富（fù）传承（chéng）的一部分（fèn），也（yě）可以发挥社会（huì）公益作用。

　　付宇翔认（rèn）为，借鉴国（guó）外（wài）经验并结合国内实际，这将在很大程（chéng）度（dù）上解决养老“钱从哪（nǎ）儿（ér）来”的问题，即通过（guò）拓（tuò）展资产（chǎn）类型，将房产等多元资产装（zhuāng）入信托以为养老资金“开源（yuán）”。而（ér）在服务养老（lǎo）方面，信（xìn）托有着（zhe）财产隔离（lí）等独特的（de）制度优势，且支（zhī）持现金之外的多（duō）元化养老财产，提供的养老金融产品或服（fú）务也可以更加灵（líng）活、多元。

　　但（dàn）这（zhè）一畅想要落地，面临着制（zhì）度上的“堵点”，两（liǎng）个核心问（wèn）题（tí）一是信托财（cái）产的登（dēng）记问题，二（èr）是不动产（chǎn）产权（quán）过户涉（shè）及的税（shuì）收问题。

　　事实上，信托财产登记制度的（de）缺（quē）位（wèi）困扰信（xìn）托行（háng）业已久（jiǔ）。尤其在2023年6月信托业（yè）务“新三分类”新规实施后，监管鼓（gǔ）励发展的家族信托、家庭服务信托、风险（xiǎn）处置（zhì）服务信托（tuō）等资（zī）产服务信托业务（wù），对（duì）应（yīng）的很大（dà）一部分信（xìn）托（tuō）财产都涉及股权、不动产等（děng）。

　　好消息是（shì），近年来，上海、北（běi）京、天津、杭州等（děng）地都在不动（dòng）产（chǎn）信托领域进（jìn）行（háng）了积极探索。就在2024年（nián）12月，国家金融监督管理总局北京监管（guǎn）局、北（běi）京市规（guī）划和自然资源委员会联（lián）合发（fā）布了《关于（yú）做好（hǎo）不动产信（xìn）托财（cái）产登记工作的（de）通知(试行)》(下称《通知》)，明确了不（bú）动产装入信托的操（cāo）作路径和（hé）落地依据。

　　文（wén）件明（míng）确，不（bú）动产信托是（shì）指委托人依法将其不动产转移给信（xìn）托机构（gòu），由信托机构按（àn）照委（wěi）托（tuō）人的意愿以受托人（rén）名（míng）义进行管理、运用（yòng）和处分的信托业（yè）务。不动产信托财产登记（jì），则是指委托人将国有（yǒu）土地上已取得合法不动产权证（zhèng）书（shū）的（de）不动产相关（guān）权利转移给（gěi）信托机构，依法向不（bú）动产登记机构申请将信（xìn）托（tuō）财（cái）产权利和其他法定（dìng）事项记载于不动产登记簿的行为。

　　根据《通（tōng）知》安（ān）排，不（bú）动（dòng）产信托财产登记的办（bàn）理（lǐ）流（liú）程分（fèn）三步：一是办理信托（tuō）产品预（yù）登记（jì）。不（bú）动产信托（tuō）成立前（qián），信托机构应当根据（jù）信托（tuō）登（dēng）记相关（guān）规定在中国信（xìn）托登记有限责任（rèn）公司办理信托产品预登记，取得产品编（biān）码、信托预登（dēng）记完成通知书（shū）。二（èr）是委托人与信托机构（gòu）共同签订信托文件，且信托（tuō）文件中应明确信托目的、信托（tuō）财（cái）产、信托（tuō）期（qī）限、信托当事人的（de）权利义（yì）务、信（xìn）托财产管理、运（yùn）用和处分等具（jù）体内容（róng）。三（sān）是委托（tuō）人与（yǔ）信（xìn）托机构共同向（xiàng）不动产登记机构提出登记（jì）申请，不（bú）动产登记机（jī）构根据契税完税(或减免（miǎn）税)凭证、信托（tuō）文（wén）件及中国信托登记（jì）有限责任公司出具的证明（míng）文件（jiàn）办理不动产（chǎn）转移登记。

　　业（yè）内普遍认为，尽管税收等配套（tào）细则还有待完善，但（dàn）这（zhè）已经标志（zhì）着不动产信（xìn）托财（cái）产登（dēng）记制度（dù）建设向前迈出了一大（dà）步（bù）。

　　“这（zhè）对我（wǒ）们信托行业(来说)是一个令人振奋的好（hǎo）消息。”付宇翔认为，这也会成为（wéi）推动全国各地尤其一二线城市跟进落实相关政策（cè）的重要契机，为包括（kuò）“以房养老”信托在内的不动产信（xìn）托（tuō）落地提供更多（duō）可能。

　　但他（tā）也强调，相关业务的推进还涉及银行、房产运营机构、养老服务机构、资产管理（lǐ）机构（gòu）等（děng）多方“角色”，既需要打（dǎ）造一个成熟生态圈协同展业，也（yě）考验着信托（tuō）公司的专业能力。